熊本で「不動産売却・購入」のご相談なら、熊本のグッドサポート不動産

不動産売却・購入サポート

《 土地・一戸建て・マンション 》

不動産売却【売却譲渡益の税金】


カテゴリ:不動産売却, 住まいの税金

住宅は購入するにも売却するにも金額が大きいだけに、

法律や税制上の取り決めがあります。

不動産を売却する場合も、税制のポイントを理解して対応することが求められます。

 

税制はよく変わり、内容は複雑ですが、

売却の場合の基本となる

「売却譲渡益の税金」と「譲渡損失の控除」は押さえておく必要があります。

ここでは、売却譲渡益の税金をご説明したいと思います。

 

 不動産売却時に譲渡益があった場合

 

土地や建物を売却した場合に、

その譲渡益に対して税金(所得税や住民税)がかかります。

不動産を売却した場合の譲渡益は「譲渡所得」とよばれます。

参考までに譲渡所得の計算式は以下の通りです。

 

売却価格 - ※(購入費用+売却時の諸費用)=譲渡所得

 

※購入費用とは、(土地・建物の購入費用)-(売却時までの原価償却費+購入時の費用)。

※売却時の諸費用とは、仲介手数料、印紙代、登記費用、登録免許税など売却のために要した費用。

 

そして売却した土地や建物を、いつから所有していたかによって、

短期譲渡所得(※所有期間5年以下)

長期譲渡所得(所有期間5年以上)に分かれて税率が異なります。

 

※売却した年の1月1日現在で5年を超える期間があれば長期所有、

5年以下は短期所有として区分されます。

 

■ 短期譲渡所得の税率

・所得税…30%

・住民税…9%

※合計税率…39%

 

譲渡所得×39%=税額 

 

■ 長期譲渡所得の税率

・所得税…15%

・住民税…5%

※合計税率…20%

 

譲渡所得×20=税額 

 

 

たった数日の違いでも、

税率が2倍も違ってくることもありますので注意してください。

尚、平成25年から平成49年までは、上記の他、

復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途かかります。

 

  マイホーム売却時に譲渡益があった場合

 

マイホームを売却して譲渡益があった場合、主に3つの特例があります。

・3,000万特別控除

・軽減税率の特例

・買い換え特例

ここではそれぞれの特例をご紹介していきます。

 

資金計画・住宅ローンPNG

 

3,000万特別控除

マイホームの場合は、一定の要件を満たすと居住用財産として

売却益が生じても3,000万までは特別控除が認められ税金がかかりません。

再度、譲渡所得の計算式を記載しておきます。

 

売却価格 - (購入費用+売却時の諸費用)=譲渡所得

 

※購入費用とは、(土地・建物の購入費用)-(売却時までの原価償却費+購入時の費用)。

※売却時の諸費用とは、仲介手数料、印紙代、登記費用、登録免許税など売却のために要した費用。

 

これによって、計算式で求めた譲渡所得が3,000万以下であれば、租税特別措置法により税金は払わくてすみます。

 

また、土地・建物とも夫婦の共有名義であれば、

双方で適用されることになるため最高6,000万まで控除されることになります。

 

 

3,000万特別控除の【適用条件】

・売主自ら居住していた住宅(土地と建物)の売却

・転勤などで住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却

・家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内の売却(原則として土地のみの売却を対象外)

・配偶者、親子、生計を共にする親族、内縁関係など売主と特別な関係にない人に売却

・売却をした年の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと(3年に1回しかこの制度は利用できません)

確定申告が必要です

 

【売却に対する軽減措置】を使うと、新たに買った住宅の

【住宅取得控除(住宅ローン減税)】できませんので注意が必要です。

click_blu_maru3住宅ローン減税【住宅取得控除】

 

 

■ 軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えるものについては、

3,000万特別控除を超える所得に対し、

10%の税率が適用されることです(6,000万を超える部分は15%)。

一般の長期譲渡所得に適用される税率より優遇されます。

 

 

■ 買い換え特例

マイホームの所有期間が10年以上、

居住期間が10年以上など一定の条件を満たす

マイホームを売却して買い換える場合、

売却によって生じた譲渡所得を、

将来買い換えた家を売却する時に課税の対象とする繰り延べの制度です。

 

 

尚、3,000万特別控除、軽減税率の控除、買い換えの特例の優遇制度で

これらの優遇を同時に受けられるのは、

3,000万特別控除と軽減税率特例の組み合わせだけです。

 

 

グッドサポート不動産 (社)熊本県宅地建物取引業協会会員

click_blu_maru3ホームに戻る