マンションを売却して住み替えたい
今の自宅に満足できていない
住んでいる環境を変えたいなど
住み替えの理由は人それぞれです。
住み替えは、次に住む家の購入のことだけでなく、
今住んでいる家の売却のことも考えなければならず、
購入と売却を同時進行で進める為、大変な労力が必要となります。
主な【住み替えの方法】は3つです。
①売却先行の方法
②購入先行の工法
③売却と購入を並行して進める方法
ここでは主な【住み替えの方法】の特徴とメリット・デメリット、
また住み替えにおいての注意点などをご紹介していきます。
①売却先行の住み替え
売却先行とは、先に今住んでいる家の売却を行い、
資金計画をはっきりさせてから、次に住む家の購入物件を探す方法です。
購入する物件が決まってない場合は、安心で確実な方法です。
■ メリット
・売却にある程度時間がかけられるため、有利な価格で売却できる場合があります。
・売却価格が先に決まるので、次の家の購入の資金計画が立てやすい。
■ デメリット
・売却が決まれば、家の引渡し日までに、次に住む家を探さないといけない。
・購入する物件が見つからない場合、賃貸物件への引越し費用などが余計に必要になる。
②購入先行の住み替え
購入先行とは、先に次に住む家を決めてから、今住んでいる家の売却を行う方法です。
売却によって得た資金が使えないため、資金的に余裕がある場合には有効です。
■ メリット
・希望する条件にあった購入物件を、じっくり探すことができます。
・賃貸物件へ引越しなどの余計な費用がかからず、引渡しもスムーズにできます。
■ デメリット
・購入する物件の引き渡しまでに、今住んでいる家の売却ができない場合、
・二重ローンの発生の可能性があります。また売却価格が想定よりも低かった場合、
・住宅ローン残債が大きくなり、購入する物件の資金計画の目途がたたない可能性があります。
③売却と購入を並行して進める場合
今住んでいる家を購入希望されている買主と、次に購入する家の売主と、
価格や引渡し時期などについて同時進行で打合せを進め、
双方に配慮しながら交渉を進める必要があります。
この場合、契約条件は相手方の意向に左右されますので、難しい交渉となります。
ただ同時決済は理想的な流れです。
住み替えの【注意点】
住み替えの場合、今住んでいる家を売却するのを前提として進めていきますが、
住んでいる家を売却したにもかかわらず、住宅ローンが残ってしまうケースがあります。
これは売却価格よりも住宅ローン残高が大きい為、
住宅ローン残債として担保割れが出てしまうケースです。
売却の結果⇒住宅ローン残債が残る
家を売却するには【抵当権】をはずすことが必要となります。
住み替えの場合、この住宅ローン残債を支払えるかどうかがポイントになります。
もちろん自己資金を充当して、住宅ローン残債を支払うことができれば問題ありませんが、
住み替えの場合、次に購入する家に充てる費用も必要となります。
ただ、自己資金で住宅ローン残債を充当できない場合、
つまり既存の住宅ローンが完済できず、抵当権がはずせない場合は、
住み替えローンというものがあります。
住み替えローンを利用すると、住宅やマンションの売却代金でローンを完済できなくても、
新しい住宅を担保に残債分を含めて住宅ローンを組めることになります。
住み替えローンの特徴
通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、
住み替えローンは、住み替え物件の担保価値の1.5倍～2倍などといった水準まで融資を可能としています。
これによって住宅やマンションの
売却時の住宅ローン残債や諸費用まで上乗せが可能となります。
その仕組みは金融機関ごとに多少異なりますが、
金融機関によっては物件の担保価値以上に貸し出すことになるので、
上乗せできる融資額に上限もあり、借入者に対しても、年収や勤続年数、現在の返済期間状況、
遅延など今後の返済能力について厳しく審査する傾向があります。
住み替えローンの利用条件
■ A金融機関
・お借入時の年齢が満30歳以上66歳未満で、返済完了時の年齢が82歳未満の方。
・同一勤務先に3年以上お勤めの方
・前年度税込年収が500万以上の方(自営業の方は、最近2期決算書にて損失がなく安定した利益がある方)
・既存住宅を取得するための住宅ローンについて、借入残債があり、返済実績が5年以上かつ直近6ヵ月延滞していない方
・保証会社の保証が得られる方
・団体信用生命保険の加入が認められる方
■ B金融機関
・お借入時の年齢が満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方
・前年度税込年収が500万円以上の方
・現在お借り入れの住宅ローンがお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方
・団体信用生命保険に加入ができる方
・保証会社の保証を受けられる方
■ C金融機関
・お借入時の年齢が満20歳以上71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
・安定した収入のある方
・売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
・団体信用生命保険に加入が認められる方
・保証会社の保証を受けられる方
・原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方
■ D金融機関
・お借入時の年齢が満20歳以上満70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
・前年の税込年収が100万円以上の方
・給与所得者の場合は、勤続年数が1年以上の方( 給与所得者以外の方は、勤続または営業年数が3年以上の方)
・ご本人居住用住宅に対する現在お借入れの住宅ローンを借入されてから、
・団体信用生命保険に加入できる方
※上記の住み替えローンは審査結果によっては、
借入申込金額に対して減額になる場合や希望にそいかねる場合があります。
その他、購入物件の担保評価(所在地、面積等)によっては希望にそいかねる場合があります。
住み替えローンの【注意点】
■ 借入金額の注意点
住み替えを実行してしまうと、現在のローン残高以上の
住宅ローンを新たに組むことになってしまう可能性があります。
ローンが増えれば、当然その後の返済額が増加します。
きちんと返せるかどうかを冷静に判断することが重要になります。
■ 返済期間の注意点
毎月の返済が負担で重いからといって、安易に返済期間を延ばしがちですが、
将来の生活を冷静に見積もって考えるべきです。
住み替えにあたって新しく組むローンの返済期間は、
これまで返済してきた住宅ローンの残り返済期間から
なるべく延ばさないようにすることが重要になります。
最後に
住み替えは購入だけでなく売却を同時に考える必要がある為、大変な労力が必要です。
自宅の売却と新たに購入する物件の【資金計画】を把握することから始まり、
売却時期と購入時期の【スケジュール】を同時に考えていかないといけません。
自宅の売却の【資金計画】とは、
自宅不動産の時価(※1)＋諸費用
新たに購入(新築)する物件の【資金計画】とは、
購入物件の総額＋諸費用
(※1)「自宅不動産の時価」とは、現在の市場価格のことをいいます。
不動産業者より【査定書】を作成していただき、現在の市場価格が把握できます。
また、自宅の売却時に住宅ローン残債が残った場合は、
自己資金で充当できるのか？ 住み替えローンを利用できるのか？
その他、売却時期と購入時期は予定通りのスケジュールで進めばいいのですが、
そうでない可能性の事も考えないといけません。
住み替えはイレギュラーなことも踏まえ、
全体の資金計画とスケジュールをしっかり考えることが重要です。
以上が、住み替えについてまとめた内容になります。
ご参考にしていただければ幸いです。
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