突然の転勤
親の介護や同居
新しい家への住み替えなど
このように何らかの事情により引越しを余儀なくされ、
空き家の状態が続いている方、二重生活が続いている方にとって、
家を売るか？貸すか？どうかは悩む所です。
①家を売るケース
②家を貸すケース
ここでは二つのケースをもとにそれぞれのメリット・デメリットを
【収入】と【支出】の面からご説明していきたいと思います。
①家を売るケース
■ 売却による収入
・家の売却代金
家の売却により【固定資産税】の負担がなくなります。
■ 売却による支出
・住宅ローン残債の完済
家の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、【自己資金】で住宅ローン残債を充当する必要があります。
また、返済期限前に繰り上げ返済をする形となりますので、【繰り上げ返済手数料】が発生いたします。
・仲介手数料
不動産業者に売買の依頼をする場合、成約時に仲介手数料が発生いたします。
・登記料
住宅ローン利用の方は、金融機関より土地建物に抵当権が設定されております。
住宅ローン完済時には司法書士により【抵当権抹消登記】が必要となります。
・境界立会・測量費用
家の売却で敷地の境界がはっきりしない場合は、
土地家屋調査士による近隣所有者、道路管理者(行政機関等)と境界立会の上、土地の測量が必要になります。
・売買契約書の印紙代
売却時の不動産売買契約書に貼付する収入印紙が必要になります。
②家を貸すケース
■ 賃貸による収入
・賃料
入居者が長く住んでいただければ、安定した家賃収入が見込めます。
注意点としましては【空室時】家賃収入がゼロとなりますので、
住宅ローン返済中の方は、空室時には新しい住まいの費用と住宅ローンの二重の支払いが発生いたします。
■ 賃貸による支出
・入居時・退去時の修繕費
汚損部分の壁紙(クロス)張り替え、畳交換、ハウスクリーニング等の修繕費の負担が発生いたします。
また入居中であっても水廻りや設備などの故障、交換が発生した場合も修繕の負担が伴います。
・管理料
不動産業者に募集から契約業務、物件管理、家賃管理を委託する場合、毎月管理料が発生いたします。
・仲介手数料・広告費
不動産業者に賃貸の依頼をする場合、成約時に仲介手数料の他、広告費が発生する場合があります。
・固定資産税
土地建物を所有している以上、固定資産税の負担が毎年発生いたします。
尚、固定資産税、修繕費、管理委託料は賃貸事業(要確定申告)において経費となります。
最後に
家を売った方がいいのか、貸した方がいいのか悩んでいる場合、
まず将来その家に戻って住むかどうか、家族の誰かがその家に戻って住む可能性があるかどうかを
じっくり考える必要があります。
例えば転勤の場合、地元に戻ってくる可能性があるなら、
私自身の考えでは家を賃貸で貸した方がいいと思っております。
注意点としては、賃貸に出すことは【賃貸事業】になりますので、収入支出の面だけでなく、
同時にリスク(空室時の家賃収入ゼロ、入居者の事故など）があることをご理解ください。
既に住宅ローンを完済している方は、空室時に家賃収入がゼロの場合でも、
新しい住まいの費用と住宅ローンの二重の支払いが発生するリスクがない為、支出面のリスクは軽減されます。
その他、物件の場所が【人気エリア】である場合は、
必然的に借り手が多いエリアなので、家賃相場が近郊より高い傾向にあります。
また比較的安定した賃貸契約が続く可能性が高いです。
売る場合も同様で、買い手が多いエリアということになります。
売買価格も近郊より高い傾向にあり、買い手がつきやすいものです。
(尚、建物の査定価格は、築年数や構造、建物の維持管理の状況をもとに算出いたします)
ただ将来その家に戻る可能性がない場合、いつ戻れるか不明の場合は、
売却をしてもいいと思っています。
将来的の展望がない状態で、長期に渡って家を維持管理し、
賃貸を続けることは収入支出の面だけでなくリスクも抱えると考えるからです。
以上が、家を売るか？貸すか？についてまとめた内容になります。
ご参考にしていただければ幸いです。
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