家を購入した時、売却を前提とする住み替えのことは考えないものです。
しかし購入後、毎日の生活の中で「住まいの不満点を改善したい」と思い巡らすことがあります。
住み替えの理由は人それぞれです。
今の家の間取り・収納に不満
マンションから戸建てに住みたい
老後の生活を考えてなど
でも住み替えは簡単な事ではありません。
それは私自身が不動産業者として、お客様の住み替えをお手伝いしてきた経験からわかります。
住み替えは次に住む家の購入のことだけでなく、
今住んでいる家の売却のことも考えなければならず、
購入と売却を同時進行で進める為、大変な労力が必要となります。
しかしながら大変な労力の先に、希望される新しい生活が待っているのも事実です。
ここでは住み替えの進め方として【3つの方法】の特徴とメリット・デメリット、
また住み替えにおいての注意点などをご紹介していきます。
主な住み替えの方法は以下の3つです。
①売却先行の方法
②購入先行の工法
③売却と購入を並行して進める方法
①売却先行の住み替え
売却先行とは、先に今住んでいる家の売却を行い、
資金計画をはっきりさせてから、次に住む家の購入物件を探す方法です。
購入する物件が決まってない場合は、安心で確実な方法です。
■ メリット
・売却にある程度時間がかけられるため、有利な価格で売却できる場合があります。
・売却価格が先に決まるので、次の家の購入の資金計画が立てやすい。
■ デメリット
・売却が決まれば、家の引渡し日までに、次に住む家を探さないといけない。
・購入する物件が見つからない場合、賃貸物件への引越し費用などが余計に必要になる。
②購入先行の住み替え
購入先行とは、先に次に住む家を決めてから、今住んでいる家の売却を行う方法です。
売却によって得た資金が使えないため、資金的に余裕がある場合には有効です。
■ メリット
・希望する条件にあった購入物件を、じっくり探すことができます。
・賃貸物件へ引越しなどの余計な費用がかからず、引渡しもスムーズにできます。
■ デメリット
・購入する物件の引き渡しまでに、今住んでいる家の売却ができない場合、
・二重ローンの発生の可能性があります。また売却価格が想定よりも低かった場合、
・住宅ローン残債が大きくなり、購入する物件の資金計画の目途がたたない可能性があります。
③売却と購入を並行して進める場合
今住んでいる家を購入希望されている買主と、次に購入する家の売主と、
価格や引渡し時期などについて同時進行で打合せを進め、
双方に配慮しながら交渉を進める必要があります。
この場合、契約条件は相手方の意向に左右されますので、難しい交渉となります。
ただ同時決済は理想的な流れです。
住み替えの【注意点】
住み替えの場合、今住んでいる家を売却するのを前提として進めていきますが、
住んでいる家を売却したにもかかわらず、住宅ローンが残ってしまうケースがあります。
これは売却価格よりも住宅ローン残高が大きい為、
住宅ローン残債として担保割れが出てしまうケースです。
売却の結果⇒住宅ローン残債が残る
家を売却するには【抵当権】をはずすことが必要となります。
住み替えの場合、この住宅ローン残債を支払えるかどうかがポイントになります。
もちろん自己資金を充当して、住宅ローン残債を支払うことができれば問題ありませんが、
住み替えの場合、次に購入する家に充てる費用も必要となります。
ただ、自己資金で住宅ローン残債を充当できない場合、
つまり既存の住宅ローンが完済できず、抵当権がはずせない場合は、
住み替えローンというものがあります。
住み替えローンを利用すると、住宅やマンションの売却代金でローンを完済できなくても、
新しい住宅を担保に残債分を含めて住宅ローンを組めることになります。
住み替えローンの特徴
通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、
住み替えローンは、住み替え物件の担保価値の1.5倍～2倍などといった水準まで融資を可能としています。
これによって住宅やマンションの
売却時の住宅ローン残債や諸費用まで上乗せが可能となります。
その仕組みは金融機関ごとに多少異なりますが、
金融機関によっては物件の担保価値以上に貸し出すことになるので、
上乗せできる融資額に上限もあり、借入者に対しても、年収や勤続年数、現在の返済期間状況、
遅延など今後の返済能力について厳しく審査する傾向があります。
住み替えローンの【注意点】
■ 借入金額の注意点
住み替えを実行してしまうと、現在のローン残高以上の
住宅ローンを新たに組むことになってしまう可能性があります。
ローンが増えれば、当然その後の返済額が増加します。
きちんと返せるかどうかを冷静に判断することが重要になります。
■ 返済期間の注意点
毎月の返済が負担で重いからといって、安易に返済期間を延ばしがちですが、
将来の生活を冷静に見積もって考えるべきです。
住み替えにあたって新しく組むローンの返済期間は、
これまで返済してきた住宅ローンの残り返済期間から
なるべく延ばさないようにすることが重要になります。
最後に
住み替えは購入だけでなく売却を同時に考える必要がある為、大変な労力が必要です。
自宅を売却する際の【資金計画】だけでなく、
新たに購入する物件の【資金計画】を把握することから始まり、
売却時期と購入時期の【スケジュール】も同時に考えていく必要があります。
自宅の売却の【資金計画】とは、
自宅の不動産価格(※1)＋諸費用
新たに購入する物件の【資金計画】とは、
購入物件の価格＋諸費用
(※1)自宅の不動産価格とは、現在の査定価格(市場価格)のことをいいます。
また、自宅の売却時に住宅ローン残債が残った場合は、
自己資金で充当できるのか？ 住み替えローンを利用できるのか？
その他、住みながら自宅を売却するのか？ 空き家にして売却するのか？
売却時期と購入時期は予定通りのスケジュールで進めばいいのですが、
そうでない可能性の事も考えないといけません。
このことから住み替えはイレギュラーのことも踏まえ、
資金計画とスケジュールをしっかり考えて動くことが大切だと考えます。
以上が、住み替えについてまとめた内容になります。
ご参考にしていただければ幸いです。
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