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住宅ローンが払えない【家の売却】

 

マイホームを購入する場合、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。

そして長期間に渡って返済をしていく訳ですが、

 

・給料の収入減

・会社の倒産や解雇

・病気や離婚など

 

何らかの事情により住宅ローンの返済に困り、

延滞中の方、全く払えてない方がいらっしゃいます。

 

住宅ローンを払えない=競売

 

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多くの方はこのようなイメージをお持ちかと思います。

そして最悪、自己破産という事を考えると思います。

 

ここでは苦しい住宅ローンを解決する方法として、

 

競売ではなく任意売却という方法を知っていただき、

今後の生活再建のきっかけとなっていただければと思っております。

 

まずは競売と任意売却の違いのご説明、

そして住宅ローンの滞納が続くと今後どうなるのかをご説明していきたいと思います。

 

 競売とは

 

競売とは、抵当権に入っている不動産を法的手段で、

所有者の意思とは無関係に強制的に落札され、売却されてしまうことです。

 

金融機関は住宅ローンを融資する担保として、お客様が購入した不動産に抵当権を設定します。

 

お客様が住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は担保不動産の競売を裁判所に申し立てます。

 

その後、評価人と裁判所の執行官により、お客様が所有する不動産の現況調査を行い、

そして最低売却価格が決められ、最高値で入札した人が落札をします。

 

また競売は所有者が売却価格に対して意見をさしはさむことはできないため、

市場価格よりも2割~4割安く落札される可能性があります。

 

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その後、競売にかけられて自宅を失い、住宅ローンの残債は減りますが、

それでも住宅ローン残債が残った場合、

残りの返済義務がありますので返済を行わなくてはなりません。

 

競売の結果⇒住宅ローン残債が多く残る

尚、競売は市場価格よりも安く落札される為、住宅ローン残債が多く残る可能性が高いです。

 

残った住宅ローン残債を支払えない場合、

選択肢の一つとして自己破産ということになります。

 

自己破産とは、破産の手続きを裁判所の申し立て、債務を免除してもらう制度です。

その他、信用情報機関に登録や、一定の財産の処分、特定の職業・資格に制限の他、

国の機関紙「官報」や「破産者名簿」に情報記載されます。

 

しかし場合によっては、破産もせず、競売にもかけられず、

合法的に住宅ローンの苦しみから逃れる方法があります。

 

それは任意売却という方法です。

 

 任意売却とは

 

任意売却とは、抵当権に入っている不動産を法的手段の競売などで処分せず、

所有者自らの意思で売却させて、その売却代金から抵当権やその他の担保権者が債権を回収して

権利を解除・放棄し、円滑に売却を行うことをいいます。

 

一般的に抵当権は、住宅ローン借入金を完済することでその権利が消滅し、

金融機関は抵当権を外すことを応じていただきますが、

 

任意売却は、自宅不動産の売却の際、

債権者側(金融機関)と協議をし合意を得ることで、

 

売却時の住宅ローン残債が残ったままでも

抵当権を外してもらい、円滑に売却を行うことができる方法です。

 

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これにより売却時の住宅ローン残債は、

無担保ローンとして債権者と交渉の上、

毎月無理のない返済額で完済を目指すことができ、生活再建の道が開けます。

 

任意売却の結果⇒住宅ローン残債が残る【無担保ローン】

 

尚、任意売却を行うにあたっては、所有者自らの意思を前提に、

債権者である金融機関の同意を得るのが原則となります。

 

そして債権者である金融機関が認める金額で、

不動産物件を購入してくれる人を見つける必要があります。

 

また任意売却は、競売と比べて高く売れることにより、

債務者にとっては残債が減り、債権者にとっては債務の回収が高くなるメリットがあります。

 

  ■ 任意売却のメリット

・所有者の意思で売却ができる

・競売に比べて市場価格に近い売却が期待できる

・残った住宅ローン債務の月々返済額を交渉することができる

・希望の引越時期など相談することができる

・近所や周りの人に知られにくい

・そのまま住み続けられる場合もある

・仲介手数料や抵当権抹消登記料が売却価格から控除できる

・引越し費用など手元に残すことができる

 

■ 任意売却のデメリット

・住宅ローンを滞納する為、信用情報機関に登録されます。

※これにより一定期間、カードが作れなかったり、新規のローンが組めなくなります。

 

 任意売却の流れ

 

※住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めていただきません。

 ①住宅ローン滞納 1ヵ月~3ヵ月

滞納1ヵ月目から、金融機関からはがき電話連絡督促状が送られてきます。

※相談は早ければ早いほどいいです。余裕を持って任意売却を進めることができます。

 

尚、期限の利益の喪失まで毎月返済額の滞納額につき年14.6%の遅延損害金が発生します。

期限の利益の喪失後は住宅ローン借入元金につき年14.6%の遅延損害金が発生します。

 

 ②住宅ローン滞納 4ヵ月~5ヵ月

金融機関から何度も督促状が届いているはずです。

また金融機関の担当者から電話連絡があります。

 

 ③住宅ローン滞納 6ヵ月

(※)期限の利益を喪失します。

期限の利益が喪失し、金融機関は保証会社に代位弁済を請求、

そして代位弁済が終了すると、保証会社からその旨を知らせる通知書が届きます。

 

この時、任意売却の意思を通知書に記載されている債権者に連絡し、

債権者の合意を得ることで任意売却ができることになります。

 

このように代位弁済後、ただちに任意売却の意思表示をすれば、競売を避けることもできます。

 

 

(※)「期限の利益」とは、金融機関が融資した住宅ローンを、長期間に渡って分割をして返済をする権利で、

契約で定めた返済期限までローンを返し切るのを待ってもらう約束のことをいいます。

 

(※)「期限の利益の喪失」とは、住宅ローンの返済滞納により、金融機関と交わした金銭消費貸借契約違反となり、

金融機関が債務者にローンの全額を一括返済を求めることです。

 

金融機関は保証会社に住宅ローン残債の一括返済請求を申請し、代位弁済を受けます。

保証会社とは、債務者がローンを返済できなくなったとき、代わりに支払ってくれる会社のことです。

多くの方は住宅ローンの融資を利用する際、金利上乗せ又は一括前払いで

金融機関に保証料を支払っているかと思います。

 

 無視して放置のままなら【競売開始決定通知】へ

 

期限の利益が喪失し、保証会社から代位弁済の通知書が送られてきますが、

そのまま無視し放置していると、債権者から裁判所に競売の申立てがされてしまいます。

 

裁判所は担保不動産に差押え登記を行い、競売の手続きを進めます。

そして債務者に競売開始決定の通知が届きます。

 

競売の場合、落札されるまでの期間として約4ヵ月~6ヵ月かかります。

 

この時に任意売却のご相談となると、任意売却準備のスピードが必要になってきます。

 

一般的に不動産の売却活動期間は最低でも3ヵ月~4ヵ月必要だからです。

また債権者など利害関係者の合意を得る必要もあるからです。

この時のご相談でも、順調に運べば任意売却は可能となります。

 

尚、任意売却は競売落札の直前まで行うことが可能です。

 

 任意売却の費用

 

任意売却の場合、お客様が現金にて支払う費用はありません。

※但し、不動産売買契約書に貼付用の収入印紙、印鑑証明書等の取得費用はご負担いただいております。

 

不動産の売却費用であります仲介手数料や抵当権抹消登記料などは、

債権者である金融機関の了解のもと、売却代金からいただく形となります。

 

 最後に

 

残業代やボーナスのカット等の収入減、

リストラによる解雇、病気や離婚などの理由により、

 

住宅ローンを払えなくなる人は、10人に1人いるとも言われております。

 

現在、いろんな事情から毎月の住宅ローンの返済に追われ、

既に滞納が始まっている方もいらっしゃると思います。

 

また金融機関からの連絡や督促状を無視されている方もいるかもしれません。

 

「住宅ローンの支払いが遅れても何とか払って行きたい」

「家を手放したくない」

滞納されている方の多くは、このような気持ちをお持ちだと思います。

 

ただ経済的に不安定な状態のまま、

「いつまで住宅ローンに追われた生活を続けていくのだろうか」

内心ではこう思っているのも事実だと思います。

 

不安な心境の中の日常生活は、精神的に疲れます。

 

私自身、任意売却の制度は

毎月の住宅ローン返済の苦しさから解放される、

つまり再出発【リスタート】ができる制度だと考えております。

 

家を失うのはつらくて悲しいと思います。

私も逆の立場に立ったのなら残念な気持ちに他ならないです。

 

ただ売却によって新たな買主に引継がれる事により、

家は他の誰かのために役に立ちます。

 

再出発【リスタート】ができる事を前向きに捉え、

一歩づつ前に進んでいただきたいと思っております。

 

気をつけなければいけないのは、

金融機関からの連絡や督促状を無視されていては競売の手続きに向かいます。

 

住宅ローンを払えない=競売ではなく、

任意売却という方法があることを知っていただき、

 

住宅ローンの問題を解決され、

もとの平穏な暮らしに戻ることのきっかけとなっていただければと思っております。

 

以上が任意売却についてまとめた内容になります。

ご参考にしていただければ幸いです。

 

 

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グッドサポート不動産 (社)熊本県宅地建物取引業協会会員

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