土地の価格差は、さまざまな土地の要素をもとに価格差をつけております。
主な要素としましては、
・利便性
・日当たり
・接道の方向
・道路幅員
・土地の形
・高低差
土地の価格差の要素を知ることによって、
土地購入の際の知識として役立っていただければと思っております。
土地の価格差【利便性】
利便性というのは、学校など教育機関、スーパーなどの買い物、
病院などの医療施設、電車・バスなどの交通機関、
公園・緑地などの自然環境が近くにあるなど、
生活をするのに便利な施設が住環境として整っていることをいいます。
利便性が整っている土地は、人気が高い分、坪単価も高くなります。
場所によっては、利便性に整っている分、交通量が多く騒音に悩まされる可能性もあります。
土地の価格差【日当たり】
日当たりは良いことにこしたことはありません。
日当たりの良い土地は、住宅を建てた場合に
更にその日当たりの良さは生きてきますので、価格が高くなりやすいです。
誰しも日当たりが悪い立地よりも良い立地に住みたいものです。
土地の南側に高層マンションが建っている場合では、
建っていない立地よりも多少土地の値段は安くなります。
ただ建物の建築プランなどによっては、南側からの日当たりの悪さを工夫して、
室内に光を呼び込むことも出来ます。
土地の価格差【接道の方向】
土地は接道の方向(向き)によって価格差をつけていきます。
北側の道路接道を基準とする場合は、
以下のとおりに価格は高くなっていきます。
北側の道路接道 < 西側の道路接道 < 東側の道路接道 < 南側の道路接道
また土地が二方向の道路の角地の場合で、北西の道路接道を基準とする場合は、
以下のとおりに価格は高くなっていきます。
北西の道路接道 < 北東の道路接道 < 南西の道路接道 < 南東の道路接道
角地の場合は二方向道路ということもあり、プラン設定の自由度も高くなります。
また角地の場合は、建築基準法での(※)建ペイ率が10％緩和のメリットもあります。
(※)建ペイ率とは、敷地面積に対する建築面積の割合(敷地にどれくらいの規模の建物が建てられるかということ)
接道の方向による価格差は、主に日当たりのことを考えた上で価格差の設定をしています。
ただ、土地の接道方向だけで土地を判断するのは止めましょう。
敷地を上手く生かした建築プラン、周囲の建物を考慮した建築プランによっては、
上手に光と風を室内に取り込むことだって出来ます。
土地の価格差【道路幅員】
建築基準法上、住宅を建築する接道義務として、建築物の敷地が、
幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上(ないし3ｍ)接しなければならないという義務があります。
これは、災害時の避難経路の確保や、
消防車や救急車の緊急車両が通る経路を確保することが目的です。
道路の幅員が5ｍ～6ｍなら、車の離合もスムーズですし、歩行者も安全です。
よって道路の幅員が狭くなればなるほど、価格も低くなりやすいものです。
土地の価格差【土地の形】
住宅を建築するにあたって、三角形の土地や細長い土地などは、
建築プランの設計力によっては、整形されていない土地でも上手く建てることができますが、
一般的には建物が建てにくい土地です。
長方形や正方形の土地、つまり整形土地の方が建築プランを立てやすく、
また建築工事もしやすいため、理想的な土地の形と言われています。
その分、整形土地は整形されていない土地よりも価格が高くなりやすいです。
土地の価格差【高低差】
敷地内に高低差がある場合、(※)住宅の建築費が上がりやすくなります。
また、高低差が大きければ、高い階段を利用して玄関に向かうことだってあります。
考え方を変えれば、敷地内に高低差がある土地は、
フラットな土地よりも土地の価格が低い条件で購入することができます。
(※)尚、少しぐらいの高低差があるぐらいでは、住宅の建築費は大きく変わりません。
グッドサポート不動産 (公社)熊本県宅地建物取引業協会会員