新築住宅をご計画されている多くのお客様は、
引渡しまでどういう流れで進んでいくのかよくわからないと思います。
そこで実際、私が住宅会社の営業職時代の経験をもとに、
新築住宅の引渡しまでの流れをご紹介したいと思います。
ここでは、モデルケースとして
先に土地を購入した後、新築をするケース
をもとに順を追ってご説明したいと思います。
あとマイホーム購入の計画を立てたのなら、
くれぐれも早めに親御さんに報告をしてください。
親はいくつ年をとっても親で、いつまでも子供の事を心配します。
早めに親御さんにマイホーム購入の計画をお話しすることをおすすめいたします。
STEP1 資金計画を把握
土地から探される場合は、まず先に土地を決める必要がありますが、
土地を探す前にすべきことがあります。
それは、土地と建物などを含めた全体の資金計画を立てることから始まります。
そして住宅ローンの事前審査を行うことも必要です。
なぜなら住宅ローンが通らない場合は、計画自体が難しくなるからです。
マイホームを考えている多くの方は、何よりもお金を一番心配されます。
実際、私自身が家を建てた時も、やっぱり一番の心配はお金でした。
ここでは無理のない返済計画・資金計画を考えましょう。
そして考えるにあたり大事なことは、
早い段階の内に、お客様自身が正しい知識と判断基準を持つことです。
くれぐれも「何とか大丈夫だろう」と気持ちが高ぶり、
支払い能力以上の借入をすることだけは注意されてください。
STEP2 土地代と建物代金
資金計画を抑えることができたなら、
つまり住宅ローンを毎月いくら支払って、ボーナス時にいくら払い、
全体の借入総額を把握することが出来ましたら、
今度は、土地と建物、諸費用、外構費用などの予算配分を考えていく必要があります。
ただ予算の配分といっても、一般の方はよくわからないと思います。
土地代は、場所や坪数、形状によって価格は変わっていきます。
建物代金は、メーカーの特徴や仕様、建坪によって坪単価は変わっていきます。
諸費用、外構費用も同じく内容によって変わっていきます。
ここで気をつけなければならないのは、
土地代と建物代金の2つが予算の中で最もウエイトを占めていますので、
土地代 と建物代金の予算配分にはかなり注意が必要です。
建物代金の予算の比重が重くなると、土地代にまわす費用が少なくなり
希望の場所や広さを我慢する必要が出てきます。
逆に、土地代の予算の比重が重くなると、建物代金にまわす費用が少なり
家の大きさや希望の仕様を我慢する必要が出てきます。
STEP3 土地を検討→土地の契約
土地の予算が決まったら、次に土地探しに進みます。
多くの方は不動産会社や住宅会社に土地探しの依頼をされると思います。
不動産会社や住宅会社から土地を紹介され、
もしくはご自分で土地を探されたら、
価格や坪数、メリットやデメリットを考慮し、土地を検討することになります。
土地を見ただけで判断されるより、その土地に建てた場合の
想定プランがあるとお客様としてはイメージしやすいと思います。
また想定プランから建物金額の見積り行うことで、
具体的な全体の予算、つまり資金計画を把握することができます。
土地代、建物代金、諸費用、外構費用などがはっきり見えてきます。
いろいろ検討をして購入の意思が固まったのなら、いよいよ土地の契約となりますが、
契約前に「契約書」や「重要事項説明書」の中身を十分把握しておくことをおすすめいたします。
尚、契約の際には、土地購入の手付金と、
契約書に貼付する収入印紙が必要になってきます。
STEP4 土地の決済(引渡し)
土地の契約を終え、手付金を売主に支払ったのなら、
今度は土地の決済日までに残りの残金を支払う必要があります。
一般的に、土地の契約から決済日までの期間は、約1ヵ月～3ヵ月程度になります。
残りの残金を支払うために、多くの方は住宅ローンを利用いたします。
今度は、住宅ローンの事前審査(仮審査)ではなく、本審査を行います。
本審査の結果、住宅ローンが本承認となりましたら、
次に金融機関と金消契約(金銭消費貸借契約)を締結して、
決済日(引渡し)に土地代の残金の融資実行という流れです。
尚、支払時期に関しては、住宅ローンの組み方によって異なってきます。
決済日には、融資実行と同時に土地の名義が売主からお客様に変わります。
多くの方は、名義を変える為の登記手続き【所有権移転登記】を、
司法書士に依頼して登記申請をしていただきます。
また住宅ローンの組み方によっては【抵当権設定登記】も必要となります。
STEP5 プラン・仕様打合せ
土地を検討した段階から、プランの打合せが始まります。
既に住宅会社を決めた方もいれば、まだ住宅会社を決められていない方もいるかと思います。
住宅展示場には多くのモデルハウスがあり、それぞれ特徴がある建物が立ち並んでいます。
耐震構造や断熱性能、耐久性能に特徴があったり、
大手ハウスメーカーや地場ハウスメーカー、
個性的なデザインが特徴の住宅会社、自然素材の家づくりが特徴の住宅会社など
多くの住宅メーカーが立ち並んでいます。
見学して行くうちに、夢が膨らみ気持ちが高ぶっていくと思います。
ただ注意していただきたいのは、夢が膨らみ
お客様自身が正しい知識や冷静な判断基準を失うことです。
なぜならマイホームの購入は、一生に一度と言われるくらい高い買い物で、
そう簡単に買い替えはできませんので注意が必要です。
信頼できる住宅会社に巡り会えたのなら、プランの打合せはとっても楽しいものです。
私自身、住宅会社での営業職時代、
お客様と最も多く打合せしたことは、プランの打合せです。
打合せを何度も重ね、お客様が喜んでいただけるプランが完成した時は、とても感慨深かったです。
あなたのご家族が住まわれる家なので、是非、納得いくまで打合せをされてください。
次に、プランが確定しましたら、いよいよ仕様の打合せです。
仕様の打合せは、決める内容が非常に多いものです。
屋根、外壁、床材、室内建具、サッシ、断熱、水まわり設備、クロス、玄関ドア、
雨樋、破風板、軒天、和室仕上げ、造作家具、コンセント・スイッチ、照明などたくさんあります。
中でも外壁と内装に悩まれる方が多かったです。
そこで家の内装(床・建具など)の色味を決める方法として一つアドバイスいたします。
それは夫婦揃って家具屋さんに足を運ぶことです。
そこで夫婦お互いが気に入る家具があれば、その家具をベースに内装を考えてみてもいいかと思います。
いきなり全体の内装を決めるのではなく、家具から内装を決めていく形です。
また早めに家具屋さんに行くことで、【価格】や【寸法】などを知るいい機会にもなります。
見るだけでも楽しくなりますよ。おすすめいたします。
STEP6 地鎮祭～着工
ようやくプランと仕様が決まればいよいよ着工ですが、その前に、
住宅会社の方で決定したプランと仕様をもとに、建築確認申請書の作成を行い、
申請機関に提出をして、許可が下りてからようやく着工ができる状態となります。
また、着工前には建設地において地鎮祭をされる方が多いです。
地鎮祭とは、新しい家に住んでいく上で災いが無いよう、
神主さんなどによりお祈りする儀式のことをいいます。
地鎮祭をするかしないかはお施主様の考えによります。
尚、地鎮祭では初穂料や準備物が必要になってきますので、
住宅会社などに確認されるといいと思います。そしていよいよ着工です。
STEP7 上棟～建築工事～引渡し
工事の着工が始まり、やがて基礎工事が完成します。
ここでほとんどのお客様は、完成した基礎を見てこう言われます。
「すごく小さいですね」、「何だか小さく感じます」と。
決して間違って基礎を作っているわけでもないんです。なぜか小さく見えるんです。
それは今まで、図面上でしか家の間取りや大きさを見ていたからで、
実際に立体的に建つ自分の家の大きさを見たことがないからです。
ただご安心してください。
ほとんどの方は現場が進むにつれ、自分の家の広さに安心されていきます。
基礎工事が完成すれば、次はようやく上棟です。
上棟というのは、建物の大きさにもよりますが、
多くは朝から丸一日かけて、柱や梁などの基本的な骨組みを組み立てていき、
屋根の一番高いところにある部材の棟木を上げることをいいます。
つまり家の骨組みがここで出来上がります。
上棟の日には、お施主様によっては上棟式といわれる儀式を行います。
上棟式というのは、お施主様による職人さんへの慰労と、
上棟をむかえたお祝いの意味で行われるものです。
以前は、宴会を開いたり、餅投げなどを行っていましたが、簡素化され少なくなってきています。
最近の上棟式というのは、昼食時に建築現場でお施主様と住宅会社、職人さんたちで
一緒にお弁当などで食事をし顔合わせをして、コミュニケーションを図っていることが多いです。
尚、上棟式では昼食時のお弁当や、(※)四方固めのための準備物が必要になってきますので、
住宅会社などに確認されるといいと思います。
(※)四方固めとは、建物を清めるために棟梁が建物の四方の柱にお酒をまく儀式のことをいいます。
あと上棟をした月などには、建物代金の一部を自己資金や住宅ローンから
中間金として融資を実行することが多いです。
注文住宅の支払いの場合、
工事の出来高に応じて支払うという考えが一般的となっています。
一般的に多い形としましては上棟時、引渡し時の計2回に分けての実行です。
場合によっては着工時、上棟時、引渡し時の計3回に分けて実行することもあります。
尚、建築工事期間中は、現場打合せや外構打合せなどを行っていきます。
現場がどんどん進んでいくにつれ、お客様は早く入居したい気持ちになっていきます。
現場での建物工事が進み、 引渡しの1ヵ月前までになりますと、
現在、賃貸物件に住まわれている方は、
住んでいるアパートを管理している不動産会社に退去の連絡を行う必要があります。
賃貸契約書の多くは、借主からの退去の連絡は【退去1ヵ月前まで】と記載されております。
尚、引渡し前には、建築会社での検査、役所の検査、お施主様による検査を行います。
検査の結果、手直し工事が発生する場合もあります。
引渡し日が決まりましたら、
住民票を【新住所へ異動】を行い、土地家屋調査士による【建物表題登記】を申請していただきます。
また、金融機関で住宅ローンの最終の融資実行の手続きをしていただきます。
あわせて司法書士による【所有権保存登記】や【抵当権設定登記】などの登記申請をしていただきます。
住宅会社の方へ建物代金の残金の融資実行が終わりますと諸手続きの完了です。
上記の建物検査や諸手続きが終わりましたら、いよいよ引渡しとなります。
引渡し日の当日は、住宅会社より鍵を受け取り、設備の取り扱いや引渡し書類などの説明を受けます。
今まで住宅会社の方が、現場ではお客様をお見送りしていましたが、
引渡しを迎えると、今度はお客様の方が逆に住宅会社の方を見送ります。
以上が新築住宅のお引渡しまでの流れです。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
全体の流れを把握していただいて、
今後のマイホーム購入の参考にしていただければと思っております。
最後に、一戸建てはマンションと違って【修繕積立金】や【管理費】の負担がありませんが、
一戸建ての場合、入居後の【メンテナンス費用】は後から自己負担となります。
忘れがちなのであわせてご紹介しておきます。
グッドサポート不動産 (公社)熊本県宅地建物取引業協会会員